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Como comprar um imóvel à vista usando Carta de Crédito.

 

O que é uma Carta de Crédito

É um documento utilizado por consumidores que desejam comprar algum bem. O instrumento não se restringe apenas aos negócios imobiliários.

No Brasil, este mecanismo financeiro é utilizado, por exemplo, no mercado de consórcio. Neste caso, o cliente contemplado recebe uma carta no valor do bem e vai adquiri-lo por conta própria.

A carta de crédito é emitida por um banco, chamado na operação de “banco emissor”. Ela é a garantia que o “solicitante” da carta tem uma determinada quantia de dinheiro disponível para realizar a transação. Para usar este crédito o solicitante tem um prazo fixo definido no instrumento.

Atenção: muitas pessoas negociam cartas de crédito no mercado paralelo. Não recomendamos que você negocie neste mercado, mas caso você decida fazer assim, tenha sempre muita atenção neste tipo de transação, porque existe muita falsificação neste segmento. Não acreditem em dinheiro fácil, as oportunidades que parecem boas demais para serem verdades são a porta de entrada dos golpes. Por isso, cerque-se de profissionais qualificados e reconhecidos no mercado para obter informação e orientação.

O que é uma Carta de Crédito Imobiliário

No caso específico da carta de crédito imobiliário, ela pode ser usada para comprar ou para reformar um imóvel. Adicionalmente, pode também ser utilizada para a compra de material com objetivo de reformar ou construir.

Como obter a Carta de Crédito Imobiliário para comprar um imóvel

O primeiro passo neste caso é escolher o banco onde você vai solicitar a emissão da carta de crédito, que será o mesmo banco no qual você vai pagar as prestações referentes a este empréstimo.

A principal dica aqui é pesquisar: visite vários bancos e converse com os gerentes. As taxas de juros cobradas e as taxas administrativas variam de banco para banco. Assim, investir tempo em uma pesquisa pode efetivamente significar uma redução na dívida que vai contratar.

Se você pretende “adquirir” uma carta por consórcio, a dica da pesquisa é igualmente importante. Compare os planos e as suas taxas administrativas. Este tipo de negocio nunca deve ser realizado de forma impulsiva.
O processo para entrar com o pedido varia um pouco de acordo com cada instituição financeira. De maneira geral, a documentação necessária envolve seus documentos pessoais, documentação para comprovação de renda e também documentação referente ao imóvel.

Apenas como exemplo, a Caixa Econômica Federal têm hoje duas modalidades deste instrumento:

Carta de Crédito FGTS é uma linha de financiamento baseada em recursos do FGTS, que permite financiar 100% do valor do imóvel em até 30 anos. Pode ser usada por quem tem renda de até R$ 5.000,00, sendo que a prestação não pode ser superior a 30% da renda familiar mensal bruta.

Carta de Crédito SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) neste caso o solicitante tem até 35 anos para pagar, com um limite de 30% de comprometimento da renda. Esta carta de crédito pode ser enquadrada no SFH (Sistema Financeiro de Habitação) se o valor do imóvel não ultrapassar R$ 500.000,00 e se houver R$50.000,00 de recursos próprios na operação (ou seja, financiar até R$ 450.000,00).

Ter uma carta de crédito na mão no momento da compra do imóvel pode facilitar inclusive o processo de negociação. Para o vendedor do imóvel a carta é a garantia que o comprador tem crédito disponível no banco e assim efetivamente pode realizar a compra desejada. Adicionalmente, do ponto de vista do vendedor, o tempo de recebimento do dinheiro é quase como um pagamento à vista.

Durante o processo de compra, assim como em outras modalidades de financiamento, o banco emissor vai entrar no fechamento da operação de compra, porque o imóvel comprado com a carta permanece hipotecado até que você pague todas as prestações contratuais.

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Impostos sobre negociações na compra de imóvel

Comprar um imóvel é o sonho de qualquer brasileiro e provavelmente uma das etapas mais importantes na vida de alguém, porém realizá-lo exige paciência e cautela, uma vez que o processo de compra de imóvel envolve um conjunto de trâmites, impostos e burocracias, por isso esteja ciente de quão ampla esta negociação pode ser e quais são suas responsabilidades perante algumas regras do mercado imobiliário.

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O primeiro passo do processo de compra de imóvel deve ser dado muito antes da sua definição. Independente do empreendimento escolhido será necessário pagar uma boa entrada e financiar um montante ainda maior, por isso é necessário passar por um bom período de economia antes de partir para a negociação, além disso, você também se responsabilizará por alguns impostos que caem sobre o valor do imóvel: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a Escritura Pública e o Registro do Imóvel.

O ITBI é uma taxa cobrada pela prefeitura do município, portanto, dependendo da cidade onde você decidiu comprar o imóvel ela poderá ser maior ou menor, por exemplo, em cidades como Rio de Janeiro e São Paulo o valor do tributo é de 2% sobre o valor financiado, em Porto Alegre esta mesma taxa custa 3%. Se você utilizar o FGTS ou financiar o imóvel pelo Sistema de Financiamento de Habitação a alíquota é de 0,5%.

A Escritura Pública é o procedimento que legaliza a transferência de posse do imóvel e é paga ao Tabelionato de Notas. O valor a ser pago varia de acordo com o valor do imóvel, no cartório haverá uma tabela de preços especificando uma faixa de valores e ao lado quanto é cobrado pelo serviço de acordo com quanto vale o bem. Para solicitar a escritura é necessário apresentar o comprovante de pagamento do ITBI.

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Após esta etapa você já se tornou quase dono do empreendimento, o último passo é registrar o imóvel e este tipo de trâmite também é pago. O Registro Geral de Imóvel (RGI) oficializa a posse do bem, além de conter um histórico do empreendimento, o que é extremamente importante no caso de imóveis usados.  No Cartório de Registro você conseguirá matricular seu imóvel, adquirir o registro e realizar a averbação, este serviço, assim como o ITBI, varia de acordo com o município, mas a média geral é de 2% a 3%.

E as taxas imobiliárias?

As imobiliárias não podem cobrar taxas, uma vez que, tecnicamente taxas são tributos e nenhuma empresa possui o direito de cobrá-los. O que acresce, geralmente, sobre o valor final do imóvel é o valor da corretagem, que não são tributos, mas sim honorários pagos em virtude da intermediação de compra e venda realizada pelo profissional. Essa aplicação sobre o valor do imóvel é legalizada pela Lei 10.406, Art. 722, exceto quando a empresa trabalha a divulgação do produto oferecendo o valor sem esta porcentagem incumbida.

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Compra/Venda: Como comprar um imóvel à vista

A compra de um imóvel tem que ser uma decisão tomada sobre fundamentos e certezas. Na maioria das vezes, comprar um imóvel é também a realização de um grande sonho da família. Quando é feito o pagamento à vista, está sendo colocado em cheque, muito tempo de trabalho duro e economia. A vantagem de quem compra qualquer bem à vista, como um imóvel, por exemplo, é que ao invés de pagar juros em longos anos de financiamento, são os juros que trabalham a seu favor, na medida que você vai poupando e aplicando o dinheiro em instituições financeiras. 

Outra dica para animar aqueles que estão economizando o dinheiro para comprar uma casa à vista, em vez de encarar um financiamento, é que com o dinheiro todo na mão, o poder de barganha e a chance de poder fazer melhores negócios aumentam sensivelmente.

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Profissionais que podem ajudar

Em qualquer negócio é sempre bom ter ao seu lado profissionais competentes e acostumados ao ambiente de negócios no qual você se envolverá. Para fazer negócios imobiliários não é diferente. Um corretor de imóveis ou um advogado especializado na área podem lhe dar as orientações necessárias para o fim desejado.

Esse profissional pode ajudar a encontrar a melhor opção que se encaixe no perfil do comprador, como também nas negociações, a parte contratual e análise de toda a documentação necessária.

Deve-se, portanto, contar com muita cautel no momento de procurar um profissional capacitado, pois isso pode livrar o comprador, no futuro, de muitas dores de cabeça, além de ter a certeza de ter feito o melhor negócio.

Como escolher o imóvel ideal

Já auxiliado por um profissional especializado, agora é a hora de definir exatamente qual é o orçamento disponível para a compra da casa. Diferentemente de quem opta por um financiamento, que pode diluir possíveis acréscimos no valor de um imóvel durante os anos do parcelamento, quem decide pagar à vista precisa empenhar o dinheiro uma única vez. Além do custo do imóvel, é importante levar em conta o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que gira em torno de 2%, além dos honorários do cartório. Igualmente, é imprescindível considerar o custo da mudança, eventuais reformas e mobília. Caso o comprador recentemente tenha vendido o seu antigo imóvel, deve ficar atento para saber se é necessário pagar o imposto sobre Lucro Imobiliário.

Planejamento financeiro e o autocontrole são primordiais nessa hora. É comum encontrar imóveis além do seu orçamento e ser tentado a se endividar para adquiri-lo. Cuidado!

Avaliar bem a infraestrutura do bairro, pesquisando sobre o comércio e serviços oferecidos na região, além de conhecer a vizinhança também é recomendado. É importante tomar a decisão em família, para que todas as partes fiquem plenamente satisfeitas com o negócio.

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Fechamento e assinatura do contrato

É bom deixar toda a sua documentação pronta, já durante o processo de busca do imóvel, para poder fechar o negócio rapidamente, se for o caso. Veja aqui a lista completa de documentos do imóvel que devem ser apresentados. Depois de escolher o imóvel certo, na hora de negociar e conseguir concretizar um excelente negócio, uma dica é ter em mãos, pelo menos, duas propostas. Mesmo que o proprietário do imóvel diga que não há possibilidade de desconto, é sempre válido tentar. Contudo, tenha sensibilidade para não oferecer um valor muito abaixo do preço pedido e ofender o proprietário. Após chegar ao valor da transação, as partes precisam assinar em uma “Promessa de Compra e Venda de Imóveis à Vista com Recibo de Sinal”, para que o pagamento do sinal seja feito, reservando o imóvel. Após esse pagamento, o proprietário irá retirar os anúncios do imóvel do mercado e começará a providenciar a documentação necessária.

Uma coisa importante é a seguinte: não importa se há relação de amizade ou familiar entre os envolvidos no negócio, o contrato de compra e venda é fundamental.

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Documentação necessária

A primeira coisa a se fazer é garantir que o imóvel é de propriedade, de fato e de direito, da pessoa que está negociando o bem. Veja aqui a lista completa de documentos que devem ser exigidos ao proprietário.

Em seguida, é necessário saber se há débitos no imóvel, ou mesmo se ele está hipotecado ou foi colocado como garantia em algum negócio. Algumas certidões vão comprovar a propriedade do imóvel, atestar se ele possui dívidas, se está penhorado ou se existe qualquer impeditivo para a transação. Várias dessas certidões já podem ser retiradas, sem custo, nos sites das prefeituras, tanto quanto da justiça federal, do trabalho ou da Receita Federal. Quanto às certidões que precisam ser retiradas em cartório, o valor depende de cada estabelecimento. Veja aqui a lista completa de documentos do imóvel que devem ser apresentados.

É importante prever todos os custos antes da finalização do procedimento de compra e venda e separar uma reserva financeira para isso, evitando assim que se tenha que recorrer a um empréstimo de última hora, por exemplo.

 
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